§ 3. Новые подходы к защите прав собственности:изменение роли нотариата

Объем полномочий старших нотариусов как нового института российского права

В соответствии со ст. 154 Положения на старшего нотариуса

возлагается:

1) заведывание нотариальным архивом;

2) выдача выписок из хранящихся в этом архиве актовых книг, копий с нотариальных актов и приобщенных к ним документов, а также возвращение разного рода документов, переданных в архив на хранение;

¹⁶⁷ Гурлянд Я.

3) утверждение актов о недвижимом имуществе, находящемся в том судебном округе, в котором действует нотариальный архив, а равно ведение крепостных книг, реестров крепостных дел и указателей.

Обязанности старшего нотариуса по заведыванию нотариальным архивом состоят в наблюдении за сохранностью и содержанием в порядке находящихся в нем книг, дел и документов.

Выписки и копии указанными лицами составляются и выдаются по тем же правилам, как и нотариусами.

Нотариат в сфере имущественных прав: утверждение актов о недвижимом имуществе

Согласно Своду законов 1857 г. акты об уступке права собственности

и о разного рода ограничений этого права, например залогами, наложением определенных запретов и т.д., осуществлялись соответствующими лицами не единолично, а коллегиально, в частности, в этом принимали участие судебные места. Судебный надзор был необходим, по мнению законодателя, по следующим причинам:

1) нотариальный порядок из-за простоты процедуры способствует быстроте всякого рода сделок, но подобная быстрота, необходимая в первую очередь для денежного оборота, не вызывается необходимостью при совершении сделок с недвижимостью. Необходимо, чтобы переход права собственности на такое имущество был обусловлен более сложной процедурой оформления акта и под строгим надзором;

2) «на первое время, при том личном составе нотариата, в каком он возможен у нас теперь, едва ли позволено ожидать от нотариусов вполне правильного ведения столь важного дела, каково укрепление недвижимостей.

части губернских, владея 10-ю или 15-ю тысячами капитала, отдаст его в залог из 4-х или 5-ти процентов, чтобы довольствоваться незначительными выгодами по должности нотариуса, когда тот же капитал во всех других предприятиях принесет ему гораздо более выгод»¹⁶⁸;

3) совершение актов одним нотариусом невозможно еще и потому, что

они касаются не только лиц, совершающих такие сделки, но и других, чьи права могут быть затронуты в том числе в связи с наличием судебного решения, например о залоге, и т.д. Такие решения по действующему законодательству могут быть отмены также только в судебном порядке;

4) желающие приобрести недвижимое имущество или дать залог под него должны достоверно знать, имеет ли продавец или лицо, закладывающее имущество, право располагать им, не продано оно кому- либо другому, не находится под залогом либо под запретом. Сведения об этом целесообразнее сосредоточить в судебных местах, а не у нотариусов;

5) при совершении ряда сделок с недвижимостью часто возникают сложные правовые вопросы, которые требуют тщательного и всестороннего рассмотрения и анализа, что возможно лишь в судебных местах, имеющих судей с юридическим образованием;

6) хранить акты о сделках с недвижимостью целесообразно в судебных местах, в большей мере, чем нотариусы, способные обеспечить их полную сохранность¹⁶⁹.

¹⁶⁸ Судебные акты 20 ноября 1864 года. С. 339–340.

¹⁶⁹ Зарубежный опыт также свидетельствовал в пользу коллегиального характера оформления сделок с недвижимостью. Во многих зарубежных странах производство дел

по утверждению актов о недвижимости возложено на судебные места или на их особые отделения.

Вместе с тем полная передача функций составления рассматриваемых актов судебным местам могла привести к неразрешимой ситуации в случае спора о действительности сделки. Суд лишался возможности быть беспристрастным. В вязи с этим законодатель склонялся к мысли о том, чтобы саму сделку оформлял нотариус, а утверждало – судебное место. При этом важно, чтобы «укрепление производилось лишь в том судебном месте, которому подведома недвижимость по месту ее нахождения, чтобы акт не мог вступать в совершенную силу до его утверждения, и чтобы, в случае утверждения его ненадлежащим местом, он считался недействительным»¹⁷⁰.

При соблюдении указанных правил достигается то, что все сведения

об объекте недвижимости, необходимые для совершения сделки, сосредоточиваются в одном месте и в необходимой полноте, исключающей возможность манипулирования ими. Достижению данной же цели направлено и обеспечение возможности своевременного ознакомления соответствующих лиц со всеми документами, относящимися к конкретной сделке. Это возможно сделать одним из двух способов. Во-первых, по опыту Польши все документы, касающиеся каждого отдельного недвижимого имущества, хранить в одном месте, при этом для удобства следует обеспечить ведение их реестра.

ги, служащие обеспечением правильности их действий, не признает однако совершаемых ими актов вполне достаточными для укрепления вещных прав на недвижимость» (Судеб- ные акты 20 ноября 1864 года. С. 340).

¹⁷⁰ Судебные акты 20 ноября 1864 года. С. 341.

принадлежащих к ним реестров есть та цель, к достижению которой должно стремиться»¹⁷¹.

Обозначенная цель ставила перед реформаторами нотариата два вопроса: 1) на какие судебные места следует возложить ведение указанных книг и реестров? 2) каким образом реализовать эту идею?

Указанные проблемы предлагалось решить следующим образом. Во- первых, крепостные дела поручить окружному суду; ограничить круг объектов недвижимости, сделки по которым отнести к ведению судебных мест. Во-вторых, начало реализации идеи связать с преобразованием судебных мест.

В заключении комиссии по этому вопросу отмечалось: «Признавая вообще пользу поземельных книг и реестров нельзя с тем вместе не признать, что в настоящее время введение было бы преждевременно, в особенности в виду невозможности определить вперед с достоверностью, в какой мере учреждаемые вновь старшие нотариусы оказались бы, особенно на первое время, действительно способными исполнять удовлетворительно сложные и вовсе нелегкие обязанности по составлению и ведению земельных реестров»¹⁷².

По проекту положения 1863 г. относительно компетенции нотариусов

по сделкам с недвижимостью были сформулированы и иные предложения. Так, считалось целесообразным:

1) сохранить существовавшее правило о возможности окончательно совершить акт и не по месту нахождения имения;

2) для реального отделения нотариальной части от судебной и облегчения совершения сделок по небольшим имениям разрешить крепостные акты на сумму до 500 руб.

¹⁷¹ Судебные акты 20 ноября 1864 года. С. 342.

¹⁷² Там же.

3) не вводя поземельных реестров, сохранить правила, закрепленные в Своде законов 1857 г., согласно которым для совершения рассматриваемых сделок требуется лишь справка с «запретительными книгами»¹⁷³.

В литературе дается и иное толкование роли суда в утверждении актов на недвижимое имущество. Так, Н.И. Барковский пишет: «В системе т. X ч. 1 изд. 1857 г. вовсе не проводится границы между совершением и утверждением акта на недвижимое имущество. Об утверждении такого акта в т. X ч. 1 нигде даже не упоминается. Утверждается присутствием суда не акт, совершенный уже сторонами, а только черновой проект акта, предположенного ими к совершению. Иначе, суд не утверждает самый акт, а дает лишь дозволение на его совершение согласно представленному ему проекту. Это действие суда – с одной стороны, и совокупность всех последующих формальностей по совершению акта – с другой, в отдельности взятые, не имеют сами по себе самостоятельного значения, но сливаются в один неотделимый обряд совершения акта крепостным порядком, охватывающий собой всю сделку. Формальное соглашение сторон, впервые выражающееся лишь в обоюдной подписи их под актом, записанным уже в крепостные книги, составляет как бы последнее звено в этом обряде, совпадая с непосредственно следующим за ним действием акта, которым

заключается крепостной обряд»¹⁷⁴.

В Положение о нотариальной части норма вошла в редакции, отличной от проектов 1863 и 1866 гг. Статья 157 Положения гласит:

«Нотариальные акты, которыми устанавливаются права на недвижимое имущество, обращаются, чрез утверждение их старшим нотариусом того судебного округа, где имущество находится, в акты крепостные». Таким образом, указанные сделки относились к нотариальным, их утверждение поручалось старшим нотариусам, вводилось ограничительное условие:

¹⁷³ Судебные акты 20 ноября 1864 года.

¹⁷⁴ Барковский Н.И. О юридическом значении нотариальных актов // Журнал граж- данского и уголовного права. 1886. Кн. 1. Январь. С. 4.

обращение актов в крепостные было возможно только по месту нахождения недвижимого имущества¹⁷⁵.

В полномочия старшего нотариуса входило утверждение следующих актов, устанавливающих переход права собственности:

1) купчие крепости;

2) дарственные записи;

3) «рядные» и отдельные записи;

4) «раздельные» акты, по которым общее имущество переходит в собственность одного из «соучастников или разделяется между ними по частям»;

5) мировые и все сделки, в силу которых одна из сторон уступает другой право собственности;

6) все акты о «недвижимых имениях», которые по гражданским законам должны быть совершены в крепостном порядке (ст. 158 Положения).

Я.И. Гурлянд отмечет: «Первый и главный недостаток нового нотариального положения заключается в той длинной и многосложной процедуре, которой обставлены совершение и утверждение актов на недвижимые имущества.

Создавая новый нотариальный институт, законодатель имел в виду, посредством этого учреждения, достигнуть двоякой цели: во 1-х, устроить на прочных основаниях регистрацию всех актов на недвижимые имения сосредоточить их в нотариальных архивах, и во 2-х, развить частный кредит, обеспеченный недвижимыми имениями (credit immobiliere). Но вследствие существующих недостатков в обрядах нотариального делопроизводства, ни одна из этих целей не достигнута.

Чтобы доказать наглядно, насколько нотариальное положение не соответствует этой основной идее законодателя, стоит только припомнить

¹⁷⁵ Об этом также см.: Продажа идеальной доли единоличным собственником // Но- тариальный вестникъ. 1904. № 41; Раздробление дворовых мест // Нотариальный вест- никъ. 1904. № 6; Акчурин С. Продажа недвижимости имений малолетних // Вестникъ пра- ва. 1915. № 11/12.

весь процесс совершения и утверждения актов на недвижимые имущества, введенный нотариальным положением»¹⁷⁶.

В связи с указанными выше полномочиями старшего нотариуса Сенат дважды вынужден был разъяснять смысл и значение выписки из акта на недвижимое имение, совершенного у нотариуса, но еще не утвержденного старшим нотариусом. Первый раз он указал, что согласно ст. 96 Положения о нотариальной части внесением в актовую книгу младшим нотариусом и выдачей в соответствии со ст. 112 этого же Положения выписки из акта «еще не оканчивается обряд совершения купчей крепости, так как исполнение обрядов у младшего нотариуса, относительно совершения купчей крепости, по правилам нотар. полож., является ничем иным, как подготовительным действием по договору купли продажи и лишь с утверждением онаго старшим нотариусом, акт обращается в крепостной и с этого времени купчая крепость считается … окончательно совершенной». Во второй раз Сенат отметил, что исполнением всех формальных требований у нотариуса, в том числе получением выписки из актовой книги, но до утверждения ее старшим

нотариусом никаких имущественных прав не приобретается¹⁷⁷.

Данные разъяснения Сената в литературе подверглись критике. Так, по мнению некоторых ученых, этими разъяснениями Сенат поколебал основы деятельности нотариусов, дал понять, что «весь их труд относительно совершения актов на недвижимые имущества, а равно и самое выполнение участвующих в актах лицами всех многочисленных обрядов и формальностей, которыми закон так старательно обставил совершение нотариального акта, не дают контрагентам никаких имущественных прав, следовательно, и не имеют для них никакого существенного значения. Отсюда очевидно, что вся система крепостных актов, введенная новым нотариальным положением, весь этот дуализм разделения власти между младшими и старшими нотариусами, не приносят никакой практической

¹⁷⁶ Гурлянд Я.И. Личный состав и недостатки русского нотариата. С. 7.

¹⁷⁷ Гурлянд Я. Нотариальное положение в вопросах и ответах. С. 37.

пользы и ведут только к трате времени, к производству лишних расходов и, вообще, отягощению сделок частных лиц о недвижимых имуществах. При существующей ныне системе совершения крепостных актов, каждый акт переписывается пять раз; проект, актовая книга, выпись, крепостная книга и главная выпись. Из всей этой длинной пятиактной нотариальной пьесы только последние два действия, т.е. записание акта в крепостной книге и переписание его на гербовой бумаге в виде главной выписи и придают акту его надлежащую силу и значение; первые же три действия, сыгранные в

конторе младшего нотариуса, ставятся Сенатом почти в ничто»¹⁷⁸.

Сенат довольно часто обращался к возникающим проблемам в деятельности старшего нотариуса. Например, разъяснил, что если после совершения купчей крепости у нотариуса продавец умер, то старший нотариус не вправе утвердить ее до согласия наследников, полученного в установленном законом порядке, о согласии на продажу имущества. Признавать такую сделку несостоявшейся нельзя, так как факт продажи имел место¹⁷⁹. В одном из своих решений Сенат указал: пока акт не утвержден старшим нотариусом, каждая из сторон вправе отказаться от его совершения. Поэтому получив заявление продавца о нежелании продать

¹⁷⁸ Гурлянд Я. Нотариальное положение в вопросах и ответах. С. 37–38.

М.М. Нейман пишет: «…искусственное создание двух инстанций для совершения актов на недвижимость должно быть радикально изменено. Или, применяясь к иностран- ным нотариальным положениям, предоставлять нотариусам право окончательного совер- шения актов, хотя бы и согласно порядку, указанному в проекте нотариального положе- ния, составленному петербургскими нотариусами, по предписанию министра юстиции от 19 апреля 1871 года, разосланному циркулярно председателям всех окружных судов. Или же, для совершения актов на недвижимости, должны быть созданы другие учреждения, но с окончательным совершением непременно в одной инстанции» (Нейман М.М. Больные места русского нотариата // Нотариальный сборникъ. 188. Вып. 1. С. 9).

¹⁷⁹ В связи с этим разъяснением Сената Я. Гурлянд замечает: «Хотя кассационный Сенат, в приведенном решении, высказался только по поводу купчих крепостей и только в случае смерти продавца, не обобщив этого взгляда по отношению к остальным крепост- ным актам разных названий и категорий, равно не упомянул и о том случае, если умер приобретатель прав на имущество, однако ж, полагаем, что старший нотариус поступит весьма правильно, если он применит этот взгляд Сената и к остальным крепостным актам и не только в случае смерти лица, отчуждающего или ограничивающего какого-либо пра- ва на имущество, но в случае смерти лица, приобретающего права» (Гурлянд Я. Нотари- альное положение в вопросах и ответах.).

имущество или залогодателя об отказе от совершения закладной, старший нотариус не имеет права утвердить акт даже в том случае, «если продавец или залогодатель получили уже деньги по акту и поручили получение выписи контрагенту, т.е. покупщику или залогопринимателю»¹⁸⁰.

Обобщив опыт применения Положения о нотариальной части, Я.И.

Гурлянд пришел к выводу, что институт старшего нотариуса должен потерять то значение, которое предоставлено ему в отношении крепостных актов. Он должен только наблюдать за нотариальным архивом, вести крепостные реестры и выдавать справки из запретительных и разрешительных книг. Все же другие обязанности, возложенные на него Положением, необходимо передать нотариусам¹⁸¹.

Согласно ст. 159 Положения старшему нотариусу поручалось

утверждать акты и вносить в реестр крепостных дел отметки об ограничениях прав собственности на недвижимое имущество, состоящего:

1) в обременении залогом;

2) в уступке собственником в пользу «постороннего лица или же в пользу другого недвижимого имущества, права пожизненного владения, пользования, выкупа угодий частного участия (повинностей, сервитутов…).

3) в запрещении отчуждать имущество.

В Положении специально оговаривалось, что договоры найма имущества или передача их «в содержание могли совершаться домашним, нотариальным или крепостным порядком» по правилам, изложенным в гражданском законодательстве.

Не подлежат утверждению старшим нотариусом совершенные на основании гражданского законодательства «полюбовные сказки»¹⁸². «По этим актам, вещное право по которым создается без участия старшего

¹⁸⁰ Гурлянд Я. Нотариальное положение в вопросах и ответах. С. 37.

¹⁸¹ Гурлянд Я.И. Личный состав и недостатки русского нотариата. С. 23.

¹⁸² Полюбовная сказка – разновидность мирового соглашения.

нотариуса, последний отмечает в реестре крепостных дел лишь состоявшийся переход права собственности»¹⁸³.

Для утверждения нотариального акта выписка из актовой книги должна быть предъявлена старшему нотариусу судебного округа по месту нахождения имущества в годичный срок со дня его совершения. Это должны были сделать стороны договора, по их поручению один из нотариусов города, в котором находится нотариальный архив, или поверенный. При этом поручение могло быть зафиксировано на самой выписке. Пересылка данных документов по почте запрещалось (ст. 162, 163 Положения).

При утверждении выписки старший нотариус обязан удостовериться в том, что: а) гражданское законодательство не запрещает совершение и утверждение данного акта; б) указанное в предъявленной выписке имущество действительно принадлежит стороне, его отчуждающей или соглашающейся на ограничение права собственности.

Правительствующий Сенат признал, что старший нотариус при утверждении актов на недвижимость не всегда вправе требовать определения суда об утверждении наследника, а должен этот вопрос решить сам. Сенат при этом отметил следующее: «При утверждении нотариальных актов, которыми устанавливаются права на недвижимое имущество, старший нотариус обязан удостовериться, что законы гражданские не воспрещают совершения и утверждения актов и что имущество, означенное к утверждению выписи из актовой книги нотариуса, действительно принадлежит стороне, его отчуждающей или соглашающейся на ограничение права собственности… Для удостоверения принадлежности имущества стороне, отчуждающей оное, старший нотариус обязан справиться в крепостных, запретительных и разрешительных книгах, а также в реестрах крепостных дел и в указателях к этим книгам и реестрам, или потребовать представления других доказательств на принадлежность имущества согласно

¹⁸³ Вольман В.С. Ввод во владение в системе укрепления права собственности на недвижимости. М., 1915. С. 8.

с правилами, в законах гражданских установленными… По точному смыслу

… статей, для осуществления той цели, которую имеет закон, обязывая старшего нотариуса убедиться в принадлежности имения на праве собственности лицу, его отчуждающему, вполне достаточно наличности доказательств, по закону могущих удовлетворить принадлежность права собственности. В тех случаях, когда принадлежность имущества сторон, отчуждающей оное, доказывается приобретением по наследству, нельзя безусловно отрицать, что может встретиться надобность в определении подлежащих судом прав наследника на то или другое имущество умершего наследодателя. Такая потребность может представиться, например, при наследовании в боковых линиях, когда одна часть наследства переход в род отца, а другая в род матери... В подобных случаях должно иметь место особое, по каждой части наследства, утверждение наследников. Тем не менее, несомненно также следует признать, что требование, при всяком утверждении в нотариальном порядке акта, устанавливающее право на недвижимое имение, представление старшему нотариусу судебного определения в правах наследства лишено законодательного основания… Старший нотариус не должен уклоняться от рассмотрения доказательств принадлежности отчуждаемому имущества по наследству. Задача нотариуса в этом случае состоит не в том, чтобы постановить судебное определение о чьих-либо наследственных правах на имущество, а в том, чтобы признать, приводят ли представленные доказательства принадлежности имения

владельцу, оное отчуждающему»¹⁸⁴.

Некоторые нотариусы полагали, что при отсутствии крепостных актов достаточным доказательством принадлежности имущества лицу, отчуждающему или ограничивающему свои права на собственность, могут служить планы и межевые книги. Сенат в своем решении указал: по точному смыслу закона межевые документы: планы, межевые журналы, книги и т.п. – должны служить единственным и бесспорным доказательством права

¹⁸⁴ Приводится по: Вольман В.С. Указ. соч. С. 12.

собственности лишь в спорах «о пространстве и границах имения». В тех же случаях, когда спор идет о его принадлежности конкретному лицу, то межевые акты не могут быть признаны таковыми. «Следовательно, если межевые документы не могут служить доказательством принадлежности прав собственности в делах спорных, то тем более такие документы не могут служить достаточным удостоверением в принадлежности прав на недвижимые имущества старшему нотариусу, которому права определения силы и значения актов закон вовсе не предоставил. Планы и межевые книги могут служить дополнительным доказательством и при утверждении крепостных актов, но лишь в том случае, когда при наличности актов укрепления в них отсутствуют мера земли и границы; поэтому для подробного описания имения нотариус, совершающий крепостной акт, может руководствоваться межевыми документами и такой акт подлежит

утверждению»¹⁸⁵.

На основании внесенного в крепостную книгу акта старший нотариус выдает сторонам выписки по тем же правилам, которые предусмотрены ст. 115–121 в отношении выписок из актовых книг.

Если старший нотариус обнаружит в документах обстоятельства, препятствующие утверждению акта, то предлагает устранить недостатки. О причинах отказа в совершении нотариального действия делается запись в журнале.

После утверждения акта о переходе права собственности на недвижимое имущество в реестр крепостных дел вписывается:

1) имя, отчество и фамилия приобретателя (по желанию для более точного определения его личности – его звание и место жительства);

2) род акта, в силу которого право собственности перешло к приобретателю, с указанием даты утверждения акта, номера и страницы в крепостной книге.

К реестрам крепостных книг отношение некоторых практиков было отрицательным. «Вместе с нотариальным положением у нас впервые появились реестры крепостных дел, в которых каждое имущество имеет свою страницу или несколько страниц, куда вносится состав имения, собственник и всякие ограничения и обеспечения, обременяющие имение. Эти реестры крепостных дел не имеют в сущности никакого юридического значения. Они служат лишь справочниками. По ним легче и удобнее знакомиться с юридическим положением имущества. Но реестры крепостных дел нисколько не гарантируют, что все, что в них написано, незыблемо с юридической точки зрения и, что чего нет в них, не имеет юридического

значения»¹⁸⁶.

Согласно ст. 707 ч. 1 т. X Свода законов 1857 г. право на имущество обеспечивается: 1) крепостными, нотариальными, явочными и домашними актами; 2) передачей самого имущества или путем ввода во владение. Последнее осуществляется по правилам Устава гражданского судопроизводства. В связи с изменением законодательства ввод производится не судом, а административными органами.

Акты, ограничивающие право собственности, старшим нотариусом также отмечаются в реестре крепостных дел.

Об указанных выше актах сообщается в С.-Петербургскую сенатскую типографию для опубликования соответствующего объявления. Надо заметить, что в проекте 1863 г. не содержалось правила об опубликовании крепостных актов. «Так как цель означенной публикации есть… собственно наблюдение за полным поступлением следующего с крепостным актом в казну пошлинного дохода, то и признано необходимым дополнить проект … вышеозначенным правилом»¹⁸⁷.

В эту же типографию и с той же целью старший нотариус, получив

уведомление от судебного пристава или мирового судьи, сообщает о вводе во

¹⁸⁶ Вольман В.С. Указ. соч. С. 7.

¹⁸⁷ Судебные акты 20 ноября 1864 года. С. 372.

владение имением. Это требование внесено в Положение в связи с наличием аналогичного правила в гражданском судопроизводстве.

Таким образом, можно утверждать, что:

1) совершение и утверждение акта о продаже недвижимого имущества составляют два самостоятельных законченных действия; они не могут смешиваться друг с другом;

2) данный акт фиксирует договорное отношение между продавцом и покупателем, утверждение же его старшим нотариусом характеризует переход вещного права от первого ко второму;

3) нотариальный акт обязывает продавца к его исполнению, обеспечивая тем самым вступление покупателя в права собственника;

4) в силу указанного значения этого акта ни продавец, ни наследники во время его совершения и утверждения не вправе произвольно отказаться от продажи, в противном случае наступают предусмотренные законодательством неблагоприятные для них последствия;

5) нотариальный акт, не предъявленный в установленный Положением о нотариальной части срок старшему нотариусу для утверждения сохраняет свое действие относительно последствий неутверждения его по вине одной из сторон;

6) если в нотариальном акте предусмотрено получение выписки и главной выписки покупателю, то несогласие на утверждение акта, заявленное впоследствии продавцом или наследниками, не может служить препятствием для его утверждения;

7) нотариальный акт о продаже недвижимости является доказательством уплаты договорной цены, которое не может быть опровергнуто свидетельскими показаниями, за исключением споров о подлоге.

Применительно к крепостному акту в целом Сенат разъяснил: выражение «совершить крепостной акт» означает его окончательное оформление, что связывается с моментом утверждения его старшим

нотариусом; совершение же акта у нотариуса является только предварительным действием¹⁸⁸.

В литературе подчеркивается важное значение этого решения Сената, особенно для «определения в запродажных записях и задаточных расписках срока совершения купчей крепости. Поэтому если запродажная запись или задаточная расписка заключаются при содействии нотариуса, то для избежания споров и недоразумений нотариус обязан разъяснить сторонам, что по нотариальному положению в процессе совершения крепостного акта есть два момента: момент составления проекта акта у младшего нотариуса и момент утверждения его старшим нотариусом, а так как выражение совершить купчую значит – утвердить, то если определением в запродажной записи или задаточной расписке срока стороны имеют в виду установить не момент утверждения акта окончательно, а только момент составления проекта его у младшего нотариуса, то это должно быть выражено ясно и положительно, а не ограничиваться лишь выражением совершить; так как совершить купчую, значит – утвердить ее окончательно старшим

нотариусом»¹⁸⁹. Под последним понимается внесение акта в крепостную

книгу и отметки о том в крепостном реестре.

По проекту 1863 г. старшему нотариусу поручалось утверждать данные на имущество, проданное с публичных торгов. Однако в процессе обсуждения нормы ее содержание решено было трансформировать, вместо утверждения предусмотреть лишь отметку в реестре крепостных дел. Поэтому ст. 181 Положения была изложена в следующем виде: «В реестре крепостных дел отмечаются совершенные и утвержденные установленным в законах гражданских порядком акты об обращении имущества в заповедное и данные на имущество, проданное с публичного торга».

В ст. 181 Положения специально отмечалось, что отметки в реестре крепостных дел об ограничениях права собственности на отчуждаемое

¹⁸⁸ См.: Гурлянд Я. Нотариальное положение в вопросах и ответах. С. 39.

¹⁸⁹ Там же. С. 41.

недвижимое имущество не препятствуют утверждению акта о переходе этого права, если ограничения не состоят в прямом запрете. Последующие акты об ограничениях прав собственности утверждаются старшим нотариусом, и отметки об этом вносятся в реестр крепостных дел. При этом согласия лиц, в пользу которых имеются уже ограничения, не требуется. Из этого правила предусматривалось одно изъятие: необходимо было, чтобы последующими ограничениями не нарушались права этих лиц.

Акты, в которых не указано конкретно, в чем состоит ограничение права собственности, к утверждению не могли приниматься и по ним в реестр никаких отметок не вносилось.

Аннулирование отметок о залоге и других ограничениях права собственности осуществлялось по разным основаниям, в том числе, например, по инициативе лица, в чью пользу они сделаны, или по решению суда. Все ограничительные отметки в реестре в отношение недвижимого имущества, проданного с публичного торга (за исключением переводимых на нового собственника), теряют силу.

В целях обеспечения возмещения убытков, которые могут проявиться впоследствии, в случаях, когда они не могут быть точно установлены, по согласованию сторон в реестре указывается максимальная сумма, подлежащая возмещению за счет имущества.