Заключение
До середины XIX века в США к отношениям аренды жилья применялись нормы общего права, выработанные для регулирования отношений аренды земли. Аренда рассматривалась как передача вещного права на земельный участок.
Арендодатель не был обязан осуществлять ремонт сдаваемого помещения и не отвечал за его пригодность для целей проживания. Не применялись и меры контроля над ценами на арендуемые помещения. При этом Конституция США предоставляла только две конституционные гарантии права на жилье: право владельца дома отказаться от размещения в нем солдат (Поправка III) и право на неприкосновенность жилища от необоснованных обысков и арестов (Поправка IV).Первоочередной задачей государства являлось предотвращение произвола в обществе, определение пределов власти государства по отношению к человеку. В связи с этим, регулирование отношений по использованию жилой недвижимости (жилищные отношения) основывалось на частноправовых началах. При этом американское право не делило недвижимость на жилую и нежилую. Жилищные отношения регламентировались властями отдельных штатов, а не федеральной властью.
Однако во второй половине XIX века происходит усиление государства, которое разрушает феодальные частные начала и выдвигает на первый план публичную сторону общественной жизни. Именно этот период времени можно считать высшей точкой в раздвоении права на частное и публичное.
Применительно к регулированию жилищных отношений, в США этот процесс протекал в форме признания властями наиболее крупных штатов публичной значимости (значимости для всего общества) интересов малообеспеченных слоев населения в жилье и последовавшей специализации ряда правовых институтов, регулирующих отношения использования жилой недвижимости.
Объективными факторами, определяющими такой ход развития жилищноправового регулирования в США, являлись изменение структуры американского общества, функций участников жилищных отношений и самого порядка удовлетворения потребности в жилье.
Начавшаяся в США индустриализация увеличила количество рабочих (в том числе иммигрантов), арендующих жилые помещения. Из-за спроса на сдаваемые в аренду жилые помещения в крупных промышленных и торговых городах возник новый субъект экономических отношений - домовладельцы, предоставляющие во временное пользование жилые помещения в многоквартирных домах. Занятость на производстве не позволяла арендаторам осуществлять ремонт арендуемых помещений. Домовладельцы же целенаправленно строили (или приобретали) многоквартирные дома для сдачи их в аренду и получения прибыли и при этом не были обязаны предоставлять помещения, пригодные для проживания.Приверженность американских судей к основным принципам общего права, свободе жилищного найма и нейтрально-пассивная позиция органов государственной власти не соответствовали новой социальной обстановке. Игнорирование экономических возможностей субъектов арендных отношений привело к деградации жилищного фонда и санитарно-эпидемиологическим бедствиям.
В связи с этим штаты и муниципалитеты на законодательном уровне (муниципалитеты - путем принятия ордонансов) установили особый режим аренды жилья: ввели контроль арендной платы, возложили на домовладельцев обязанность обеспечивать соответствие арендных домов установленным стандартам, сформировали систему жилищного надзора. В период со второй половины XIX века до 30-х годов ХХ века формирование американского жилищного права происходило преимущественно путем специализации института аренды жилья. В отличие от аренды нежилой недвижимости, аренда жилья была направлена не только на удовлетворение имущественных интересов, но и на удовлетворении базовых потребностей каждого человека, что и привело к специализации и обособлению института аренды жилья.
Указанная особенность была характерна и для других отношений, складывающихся по поводу использования жилья, что также вело к появлению новых жилищно-правовых институтов. К примеру, в штатах Коннектикут, Висконсин,
Калифорния, Пенсильвания, Мэриленд, Массачусетс, Нью-Йорк были приняты муниципальные и региональные правовые акты о делении городов на зоны разрешенного использования (зонировании), с целью недопущения строительства в жилых районах объектов промышленности, а также зданий, создающих излишнюю тень.
Введение ограничений публично-правового характера противоречило принципу свободы договора и ущемляло права частных собственников жилья. Однако конституционно-правовым обоснованием такого регулирования являлась доктрина инспекционных полномочий (police powers). Данные полномочия предоставлены государству для обеспечения одной из его основных функций - поддержание порядка.
Но если до 30-х годов ХХ века основными источниками американского жилищного права были законы штатов о поддержании порядка в жилищной сфере, то в период с 30-х годов ХХ века по 60-е годы ХХ века их место заняли федеральные законы о предоставлении государственной помощи в приобретении жилья. Правительство США признало, что развитие жилищного фонда страны является общим благом для всех граждан (даже обеспеченных жильем).
Признание жилья «общественным благом» является юридически и политически неоднозначным. Сами по себе жилые помещения не обеспечивают пользу всем гражданам, а лишь только тем, которые в них проживают. С другой стороны, поддержание жилищного фонда улучшает состояние архитектурного ансамбля и санитарно-эпидемиологическое благополучие поселений. Кроме этого, состояние жилищного фонда влияет на экономику, как всей страны, так и отдельного муниципалитета. В связи с этим, в 30-е годы ХХ века федеральное правительство США признало, что помощь отдельным категориям граждан в приобретении жилья является общим благом для всего населения страны.
Приобретение собственности на жилые помещения, преимущественно, происходило в рамках отношений ипотечного кредитования, которые до 30-х годов ХХ века регулировались, исключительно, частноправовыми средствами. Однако интерес кредиторов к участию в ипотечных отношениях исчез с началом Великой депрессии, т.к. они опасались предоставлять жилищные займы в условиях финансовой нестабильности. Функционирование рынка кредитования жилищного строительства стало невозможным без активного участия государства.
Объективная потребность применения публично-правового регулирования отношений частных лиц была отражена Верховным Судом США в своем прецедентном решении по делу Ассоциация кредитования жилищного строительства против Блейсделл: «Если раньше мы считали своим долгом не допустить правительство в разрешение споров о заключении и исполнении договоров, то теперь необходим разумный компромисс между индивидуальными правами и общим благосостоянием», и далее - «Юридическое закрепление статуса публичного сектора, признание Судом разнообразия экономических интересов имеют целью защитить индивидуальные возможности наших граждан».
Так как само по себе введение дополнительных ограничений не способствовало развитию жилищного фонда страны, федеральное правительство, используя свои полномочия собирать налоги и тратить их на общее благо, стало стимулировать кредитные организации вступать в жилищные отношения. Федеральное финансирование рынка ипотечного кредитования увеличило роль федеральной власти в регулировании жилищных отношений, что, в свою очередь, привело к формированию общенационального жилищного права.
Правительство Советской России также пыталось стимулировать развитие жилищных отношений, используя механизм государственно-частного партнерства: учреждение Цекомбанка, предоставление привилегий частным застройщикам и жилищным кооперативам. Однако после отказа от новой экономической политики Советское государство стало проводить курс сокращения частноправовых начал в жилищных правоотношениях. Коммерческая аренда жилья ограничивалась, т.к. она, по мнению советского руководства, вела к эксплуатации человека человеком.
Как в США, так и в СССР, публично-правовое регулирование жилищных отношений обосновывалось наличием у государства обязанности обеспечить каждую семью без жилья собственной жилой площадью. Право на жилье не имело универсальное, всеобщее применение. Данное право являлось «правом, основанным на законе» (entitled right), которое проистекает из нормативно установленных в законах предписаниях по оказанию поддержки определенным категориям населения.
Между тем, поддержав в 1948 году принятие Всеобщей декларации прав человека, США и СССР признали, что право на достаточное жилище является составной частью права на достаточный жизненный уровень. Право на жилье приобретает всеобщий (универсальный) характер, но дефицит жилищного фонда все еще не позволял обеспечить каждого гражданина жилой площадью. Для разрешения указанного противоречия американские законодатели и правоприменители стали применять для регулирования жилищных отношений принцип справедливости, который требует учитывать специфические жилищные потребности разных групп населения (инвалидов, бездомных, арендаторов), а также обеспечивать равенство жилищных возможностей лиц с одинаковым социальным положением.
Принцип справедливости также предполагает запрет дискриминации при продаже или сдаче в аренду жилья, предоставлении ипотечных кредитов.К 60-м годам ХХ века государственное жилищное обеспечение в США приобретает устойчивый характер и законодательно оформляется в виде жилищных программ. Так как финансирование жилищных программ имеет устойчивый характер, их принятие предоставляет отдельным категориям граждан субъективное право на получение жилищной помощи. Современный период развития американского жилищного права (со второй половины ХХ века по настоящее время) характеризуется конвергенцией методов правового регулирования жилищных отношений.
В настоящее время в США субъективные жилищные права являются комбинированными правами, имеющими публично-частную правовую природу. В 60-х гг. XX века в США на законодательном уровне было закреплено право на защиту от дискриминации при совершении любых сделок с жилой недвижимостью, а также при получении от государства помощи по приобретению жилья. В 70-е годы XX века власти нескольких штатов признали, что жители всех муниципалитетов данных штатов имеют право на жилье, как возможность иметь одинаково хорошие жилищные условия без дискриминации. В 80-е годы XX века принцип равенства жилищных возможностей стал основой законодательства о жилой среде, доступной для инвалидов; в конце 80-х годов XX века - законодательства о помощи бездомным.
Таким образом, жилищное право США возникло в результате требований отдельных социальных групп установить социальную справедливость в жилищной сфере. Для удовлетворения указанных требований американские суды и законодательные органы устанавливали правила, ограничивающие применение норм общего и гражданского права. Федеральная власть попыталась обеспечить интересы всего общества путем перераспределения взимаемых налогов на развитие жилищного фонда, что вело к ущемлению интересов крупных налогоплательщиков.
На современном этапе происходит согласованное развитие двух направлений регулирования жилищных отношений: защиты имущественных интересов частных лиц, в рамках гражданского права, и установление социальной справедливости, в рамках жилищного права. Конвергенция частноправовых и публично-правовых начал регулирования жилищных отношений обусловлена универсальным характером права на жилье, которое, в равной степени требует от государства, как гарантий неприкосновенности жилья, защиты права собственности, так и обеспечение жильем малоимущих слоев населения, установление равенства жилищных возможностей.