СПАСЕНИЕ ПРОЕКТА

Для того чтобы проект был жизнеспособным в экономическом отношении, отец нуждался в субарендаторах. Поворотным пунктом, безусловно, ознаменовавшим спасение проекта, было лето 1930 года, когда Дэвид Сарнофф, председатель совета директоров «Американской радиовещательной корпорации» («Рэйдио корпорейшн оф Америка» - РКА) и Оуэн Д.
Янг, председатель совета директоров компании «Дженерал электрик», имевший контрольный пакет в РКА и также владевший компанией «Рэйдио-Кит-Орфеум» (РКО), крупным производителем кинокартин и владельцем сети кинотеатров во всей стране, согласились арендовать 1 млн. квадратных футов площади под офисы и студии в основном здании проекта по цене 2 долл. 75 центов за квадратный фут и выплачивать ежегодную арендную плату, составлявшую 1,5 млн. долл., за четыре кинотеатра, которые будут построены на территории. Имея такого крупного арендатора, можно было продолжить архитектурное планирование всего участка. Не менее важно то, что связь проекта по недвижимости с радио и кино, представлявшими собой две наиболее впечатляющие новые технологии той эпохи, создала ажиотаж и импульс, которые не были бы возможными в случае строительства «Метрополитен-опера». Когда было объявлено об этой сделке, Дэвид Сарнофф говорил с энтузиазмом о создании «Радио сити». Это название прижилось практически мгновенно .
Обеспечение участия Национальной радиовещательной корпорации (NBC) в качестве основного арендатора главного здания имело решающее значение, однако открытым оставался вопрос о других площадях. Конгресс согласился принять специальное законодательство, которое предоставляло беспошлинный статус для товаров, импортируемых фирмами, занимающими площадь в Центре, а ряд иностранных фирм заключили долгосрочные договоры об аренде в отношении нескольких меньших зданий. Это позволило продолжить строительство «Бритиш эмпайр билдинг» и «Ла Мэзон франсез», двух невысоких зданий, находившихся на Пятой авеню между 49-й и 50-й стрит. Пресса немедленно окрестила сад, находящийся между ними, как «Чэннел гарден», или «Сад на канале», имея в виду, что пролив, отделяющий Англию от Франции, по-английски называется Английским каналом.
В Центре было огромное количество новых площадей, что привело к интенсивной конкуренции за арендаторов с другими владельцами недвижимости в средней части Манхэттена и в более отдаленных районах. Здание Крайслера и здание «Эмпайр стейт билдинг», завершенные в начале 1930-х годов, были особенно сильными конкурентами, поскольку находились поблизости, отличались превосходной архитектурой и располагали современными удобствами. На «Эмпайр стейт билдинг» были даже мачты для причаливания дирижаблей!
По мере приближения строительства Рокфеллеровского центра к завершению отец убедил компанию «Стандард ойл оф Нью-Джерси», в которой он по-прежнему был крупнейшим индивидуальным акционером, заключить договор о лизинге всех зданий, которые должны быть построены на исходной площадке. Другие компании и организации, с которыми отец имел тесную связь, также заключили арендные договоры. Например, «Чейз нэшнл бэнк» согласился открыть отделение на условии, что он будет обладать исключительными правами на банковскую деятельность во всем центре на протяжении нескольких лет. Рокфеллеровский фонд, Фонд Спелмана и «Индастриал релэйшнз каун-селорз» - отец был председателем правления каждой из этих организаций - также арендовали в Центре небольшие площади.
Несмотря на трудное начало, Рокфеллеровский центр получил всеобщее признание.
Чистые и величественные линии его современных очертаний и декоративный стиль Art Deco плюс его подземные торговые центры, открытые площадки и сады на крышах зданий придавали ему простую красоту и элегантность и действовали на воображение, заставляя молчать даже наиболее строгих критиков.
Рокфеллеровский центр оказался чем-то большим, чем успешное архитектурное решение, - он стал парадигмой городского планирования, известной соблюдением высочайших стандартов безопасности и чистоты при одновременном акценте на творческий дизайн и эстетическую привлекательность. Во многих отношениях он лучше известен и более уважаем в качестве модели городского дизайна сегодня, чем в первое десятилетие после его постройки.
ЗАЛОЖНИК УСЛОВИЙ АРЕНДНОГО ДОГОВОРА
Хотя Рокфеллеровский центр оказался успешным в эстетическом и архитектурном плане, его финансовая жизнеспособность оставалась под вопросом на протяжении долгих лет. Крупнейшей проблемой, по крайней мере после выхода из Депрессии и возвращения страны к нормальной экономической жизни, был договор аренды с Колумбийским университетом. Попросту говоря, хотя отец, а позже мои братья и я сам владели зданиями, владельцем земли был университет. Договор об аренде предоставлял Колумбийскому университету необычную степень контроля в отношении обычных видов деловой деятельности - например, типов предприятий, которые могли находиться в Центре, и величине арендной платы, которую можно было взимать. Наиболее важным было то, что договор об аренде запрещал отцу без предварительного согласия Колумбийского университета продавать любое из зданий и все здания вместе, предлагать внешним инвесторам участие во владении или уступать сам договор об аренде любому другому лицу или корпорации. Отец пытался изменить ограничения, налагаемые договором, однако университет всегда отказывал в ответ на его просьбы. По существу, договор держал отца в заложниках, но это также относилось и к следующему поколению нашей семьи. Исходный договор об аренде был заключен на 24 года, до 1952 года, с тремя последующими опционами продолжительностью в 21 год каждый, потенциально на полный срок, немногим менее 100 лет. Правда, конкретные условия аренды, а также сумма оплаты за нее могли быть предметом отдельных переговоров каждый раз, когда надо было продлевать договор.
Наибольшим финансовым бременем для семьи было обязательство выплачивать арендную плату безотносительно к доходу, получаемому от арендаторов. Самая большая финансовая угроза нашей семье была связана с тем, что отец лично гарантировал договор - это обязательство перешло на моих братьев и на меня, когда мы купили акции Центра после Второй мировой войны. Кроме того, было еще несколько неудобных условий. Согласно одному из них отец должен был держать на специальном залоговом счете сумму, равную сумме арендных платежей за три года, инвестированную в казначейские облигации правительства США, которые приносили очень низкий процент прибыли. Согласно другому условию выплата дивидендов ограничивалась до тех пор, пока не выплачен весь исходный долг за Центр, что произошло лишь к 1970 году.
Все это означало, что на протяжении первых пяти десятилетий существования Рокфеллеровского центра семья практически не получала никакой прибыли на сделанные инвестиции, несмотря на то обстоятельство, что мой отец отдал этому проекту свои сердце и душу, а также значительную часть своего состояния.
<< | >>
Источник: Дэвид Рокфеллер. Банкир в XX веке. Мемуары. 2003

Еще по теме СПАСЕНИЕ ПРОЕКТА:

  1. Спасение ссудно-сберегательных ассоциаций: Закон о реформе финансовых учреждений, поддержке и ограничениях 1989 года
  2. Технология экспертной оценки и наращивание потенциала проекта (5 и 6 этапы жизненного цикла проекта)
  3. 2.5. СИСТЕМА ИНВЕСТИЦИОННЫХ БИЗНЕС-ПРОЕКТОВ И ИХ КЛАССИФИКАЦИЯКлассификация проектов
  4. Следующий блок проблем в работе над проектами, выявленный в процессах обучения слушателей - отсутствие навыков презентации проектов.
  5. Организация работ по проекту, уровень компьютеризации и информатизации, уровень используемых средств управления проектом.
  6. ГЛАВА ЗЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА КАК ПУТЬ ОТ ИДЕИ ДО ПОЛУЧЕНИЯ ДОХОДА НА ВЛОЖЕННЫЙ КАПИТАЛ. ВЛИЯНИЕ ПРОЕКТА НА ДЕЛОВУЮ АКТИВНОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЯ
  7. Требования к менеджеру проекта (проект-менеджеру)
  8. Требования к менеджеру проекта (проект-менеджеру)
  9. Концепция проекта Федерального закона «О правовой экспертизе нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов в Российской Федерации»
  10. Завершение проекта
  11. Описание проекта
  12. Фрагмент проекта
  13. Структура проекта
  14. Управление проектом
  15. Структура проекта
  16. Класс проекта
  17. Представление проекта.
  18. Масштаб проекта
  19. Экономические проекты
- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -